新築ワンルームマンションの不動産投資を行うメリットや収益性とは？

新築ワンルームマンションを活用した不動産投資の仕組みについて解説します。メリットや収益性についての考え方をはじめ、リスクやデメリットなど、知っておきたい情報も併せてご紹介します。

不動産投資の中でも、「新築ワンルームマンションの投資について知りたい」「メリットや肝心の収益性について知りたい」と思っている方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、新築ワンルームマンションを活用した不動産投資の仕組みをはじめ、メリットや収益性の考え方についてご紹介します。

新築ワンルームマンションの不動産投資とは？

新築ワンルームマンションの不動産投資とは、新築マンションの１室を購入して第三者（入居者）に貸し出し、入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。「区分マンション投資」とも呼ばれています。

 投資用の不動産は、ワンルームマンション以外にも、1棟アパート・マンション、駐車場などさまざまな物件がありますが、最も小規模で手軽に始められるのがワンルームマンションです。

老後の年金対策をはじめ、将来に向けた資産づくりのために「ワンルームマンション投資」を始める方が増えています。

それでは、ここからは「ワンルームマンション投資」の基礎知識や、収益の仕組みについて見ていきましょう。

ワンルームマンションの特徴や性質について復習

ワンルーム（1R）マンションは、1つの居室にトイレ、バス、キッチンなどがコンパクトに配置された単身者向けのマンションです。

専有面積が20平方メートルほどと小さく、設備がコンパクト。物件価格は投資用物件の中では低価格であるため、ローンが組みやすく物件を取得しやすいという特徴があります。

また、ワンルームマンション投資用に開発される物件は、駅近など好立地なケースが多く、単身者層からの需要が高いため、入居者を獲得しやすい傾向です。

 このように、「低価格で物件を購入しやすいこと」「入居付けがしやすいこと」という理由から、ワンルームマンションは初心者の不動産投資としてはとても人気があります。

2種類ある新築ワンルームマンション投資の収益方法

新築ワンルームマンション投資の収益方法には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

不動産投資を行う上で基本となる収益方法であり、不動産投資の強みといえますので、少し詳しく見ていきましょう。

家賃収入によるインカムゲイン

 「インカムゲイン」は、家賃収入のように物件を保有している期間、定期的に発生する収益のことです。

 「ワンルームマンション投資」では、入居者が埋まっていれば毎月安定したインカムゲインを得られます。非常に極端な例えですが、毎月10万円の家賃で入居者に貸し出すことができれば、インカムゲインは毎月10万円です。

 不動産投資のインカムゲイン（家賃収入）は、株式の配当のように市況によって収益が変化することは、基本的にありません。そのため、家賃の滞納などの注意点はありますが、毎月一定のインカムゲインを見込める点は、「ワンルームマンション投資」の魅力といえます。

物件の売却によるキャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」は、不動産や株式など、資産の売却によって得られる収益のことです。

不動産は、物価上昇（インフレ）時に強い資産といわれていて、市況によっては、買った時の価格より高く売れることも珍しくありません。例えば、2,000万円で購入した物件が、その後、周辺エリアの地価上昇によって3,000万円で売却できたとすると、1,000万円のキャピタルゲインを得ることができます。

投資用のワンルーム物件は、基本的に都市部の中心地で開発されることが多いため、「今後のインフレの恩恵を想定してキャピタルゲインを狙う」という考え方ができるでしょう。

ただし、当然、市況の変化により価値が目減りするリスクもあるので、物件選定を正しく行い、購入の段階から価値が下がり難い物件を見極めていくことが大切です。

実際の新築不動産投資における利益

実際の新築ワンルームマンション不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方で利益を出す形になります。

インカムゲイン（家賃収入）によりローンの残債を減少させ、10年など長期保有することで、ローンの残債を超える売出価格となることが判明した時点で売却する（キャピタルゲインを得る）ことが多いです。

新築ワンルームマンションの不動産投資を行うメリット

次に、本題である新築ワンルームマンションの不動産投資を行うメリットについて説明していきます。

なお、同じ不動産投資でも物件の種類によってメリットは異なります。ここでの解説は、ワンルーム投資の強みを知るための参考情報としてとらえておきましょう。

価格が安いので少額の資金で始めることができる

「ワンルームマンション投資」は、アパート・マンションなどの不動産投資の中でも物件価格が安いため、少額資金で始められるというメリットがあります。

特に、投資初心者の場合、始めから多額の資金が必要な1棟物件はハードルが高いですが、「ワンルームマンション投資」であれば、比較的気軽に始めることができます。

新築ワンルームマンションは物件にもよりますが、1,500万円～2,000万円の物件もありますので、銀行ローンの審査を通しやすいのも魅力です。

物件購入時の自己資金についても、一般的には100万円前後から購入可能なので、自己資金が少ない初心者の方でも少ない負担で不動産投資をスタートできます。

手間をかけずに家賃収入を安定して得ることができる

不動産投資全般に該当しますが、「ワンルームマンション投資」は、入居者さえ確保できていれば、手間をかけずに家賃収入を安定して得ることができます。一般的に言われる「不労所得」を安定して得られるのです。

大家業というと、物件の定期点検や入居者からのクレーム対応など、さまざまな管理業務がイメージされますが、自分で行わずに専門管理会社に委託できます。

ただ、部屋が複数ある1棟物件は専門管理会社に委託するとはいえ、空室リスクや入居者募集のための広告費、場合によってはリフォーム計画などを管理戸数分、目を行き届かせる必要があります。

こうしたオーナー1人当たりの負担をできるだけ軽減させたい場合には、「ワンルームマンション投資」から始めるのが最適でしょう。もちろん、投資を続けていれば退去者が出ることもありますが、1棟物件と比較して手間や心配事が少ない点は大きなメリットです。

節税が期待できることもある

「ワンルームマンション投資」は、節税効果が期待できる点も魅力でしょう。

 不動産投資を始めると、会社員をはじめ他に所得がある方は確定申告をする必要がありますが、不動産「所得」は、給与所得収入など、他の所得と損益通算することが可能です。確定申告をした結果、課税所得を減らすことができた場合、払い過ぎた税金が還付されて戻ってきます。

 実際、「ワンルームマンション投資」は、節税目的で始める方も多く、高所得者から人気がある投資です。物件によっては節税にならない場合もあり、過度な節税意識は脱税につながるリスクもあるため注意が必要ですが、節税が期待できる点は大きな魅力といえます。

 ※節税効果が生じるのは不動産所得が赤字の場合です。同所得が黒字の場合は、納税額は増加します。不動産所得に係る必要経費が減少した場合は節税効果も減少します。

生命保険や年金対策の効果がある

投資用にワンルーム物件をローンで購入する場合、マイホームと同様、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

投資家に万一の事態が発生した場合には、団体信用生命保険によってローンが全て完済され、残された遺族には、無借金の物件と月々の家賃収入が残されることになります。保険料はローンの金利に組み込まれているため、自分の財布から支払う通常の生命保険と違い、家賃収入から支払える点も大きなメリットです。

また、生命保険効果だけでなく、老後の年金対策にも有効です。将来的にローンを完済した後は、月々の家賃収入がほぼ全て手元に残りますので、物件を複数購入し、全て完済してしまえば、大きな私的年金となります。

 

不況になっても強い

不動産は、価値変動が少なく、不況時にも強いというメリットがあります。

 一般的に不況になるとあらゆるモノの価値が目減りしてしまい、物件下落（デフレ）を招く要因になりますが、不動産価値は、比較的下がり難いといわれています。もちろん、バブルが弾けた直後のような例外的なケースもありますが、基本的に不動産は、好況時に価値が上がりやすく、逆に不況時に価値が下がり難い資産です。

 例えば、コロナ禍で経済が停滞する現在でも、不動産価格は、都市部を中心にほとんど下がっていません。むしろ、中心部では不動産価格が上がっているエリアも多くあります。

 また、月々の家賃収入においても、不況になったからといって賃料が極端に変化するわけではありません。不況に強いという点は、「不動産投資が安定している」と言われる一つの理由であり、株式や債券、外貨などのような価値変動が激しい資産にはない強みです。

資産運用のポートフォリオの中に、「ワンルームマンション投資」も組み入れることで、分散投資によるリスクヘッジも可能になります。

 

金融投資などと比較するとリスクは低め

先述したように、株式や債券、外貨などの金融資産は、景気による影響を受けやすく価値変動が激しいという特徴があります。よって、景気が良い時には高いパフォーマンスを発揮しますが、逆に景気が悪くなると大きな打撃を受けてしまうリスクがあります。

 一方、「ワンルームマンション投資」をはじめ不動産投資は、月々の安定した家賃収入と、下がり難い資産価値という特徴から、投資リスクは比較的低いといえるでしょう。もちろん、投資である以上リスクはありますが、都市部で供給されることが多いワンルームマンションであれば、物件選びを正しく行うことでリスクを抑えた運用が可能です。

ワンルームマンションの不動産投資を行うリスクやデメリット

不動産投資の中でも魅力の多い「ワンルームマンション投資」ですが、当然、注意すべきリスクやデメリットもあります。

ここからは、「ワンルームマンション投資」におけるリスクやデメリットについて、知っておきたいポイントについて見ていきましょう。

入居者が獲得できずに空室が続く可能性がある

不動産投資全般に該当しますが、退去後に入居者が獲得できない空室リスクは、必ず頭に入れておく必要があります。

特に、「ワンルームマンション投資」は、退去者が発生すると家賃収入はゼロになるため、1棟物件のように、他の部屋の家賃収入で補填できません。空室の発生自体は、投資を続けていれば必ず発生することですが、その都度、可能な限り早期に入居者を確保する必要があります。

空室の間にもローンの返済は待ったなしですので、長く続けば続くほど、返済の負担は重くなります。空室対策は、物件選定が何より重要になりますので、購入前から空室リスクをしっかり頭に入れて賃貸需要の高い物件を購入することが重要です。

入居者管理や建物管理にコストがかかる

ローンの支払いと合わせて月々必要になってくるコストに、入居者管理や建物管理などに対してかかってくる「管理コスト」があります。管理会社に支払う管理手数料や大規模修繕の備えとなる修繕積立金などが該当します。

管理手数料は、賃料の5％前後が一般的です。空室期間は発生しませんが、入居者がいる限りは毎月発生するコストです。

修繕積立金は、物件によって異なりますが、大規模マンションになるほど月々の積立金が高くなります。

毎月の家賃収入から引かれるコストは、ローン返済分だけと思っている方もいるかも知れませんが、毎月発生するこれらのコストも決して無視はできません。

※新築ワンルームマンションの投資物件を専門に扱っている会社から購入する場合は、購入時に長期シミュレーションの認識合わせをすることが多いです。

資産価値が低下する可能性がある

不動産投資においては「出口戦略（売却）」を常に意識しておくことは、非常に重要です。

「ワンルームマンション投資」は市況に強いというメリットがありますが、その反面、資産価値が低下する可能性があることは、投資をする上でリスクとして必ず頭に入れておく必要があります。

何かしらの理由で所有する物件を売却せざるを得ない状況になった時、売却できないままでいると、後々さまざまなリスクを抱えることにつながります。

新築ワンルームマンションは都市部での開発がほとんどですが、その中でも賃貸需要が高く、将来に渡って資産価値が下がり難い物件を選ぶことが大切です。

※新築ワンルームマンションの投資物件を専門に扱っている会社の場合は、都市部にマンションを建設し、地方と比較して賃貸需要が高い地域を選んでいるケースがほとんどです。

災害や事故によって収益性が低下する

日本は自然災害が多い国ですので、災害や事故による収益性の低下をリスクとして考えておく必要があります。

ワンルームマンションの場合、木造物件と比較すると、災害によって建物に被害が出る可能性は低いですが、長期的に修繕コストが上がる可能性は否定できません。

また、建物に直接被害がなくても、浸水や土砂災害などで周辺エリアの賃貸需要が低下するリスクもあります。浸水や土砂災害については、ハザードマップや土砂災害警戒区域指定エリアなど、公的機関が発表している資料があるため、物件を購入する前に必ずチェックしましょう。

※新築ワンルームマンションの投資物件を専門に扱っている会社の場合、ハザードマップの指定エリアにある物件は除外していることがほとんどです。

金利が上昇する可能性がある

「ワンルームマンション投資」は、基本的に銀行ローンで購入するため、金利が上昇するリスクもあります。金利が上昇すると月々のローン返済は重くなりますので、家賃収入で足りない部分の持ち出しは多くなります。

2022年現在、日本では低金利の状態が続いていますが、物価が上昇してくればインフレ対策の一環として金利を上げる可能性もゼロではありません。日本国内の景気を考えると可能性は低いですが、金利の上昇は、不動産投資家として必ず頭に入れておくべきリスクです。

ただ、金利が上昇するタイミングは、インフレに伴い物件の資産価値も上がる可能性が高いので、売却によって大きなキャピタルゲインを狙えるチャンスでもあります。

メリットやリスクを理解した上で不動産投資を検討しましょう！

今回は、新築ワンルームマンションを活用した不動産投資の仕組みをはじめ、メリットやリスクについて解説しました。

新築ワンルームマンションへの投資は、注意するべきリスクやデメリットもありますが、正しく情報収集した上で投資を始めれば、メリットが多いとても魅力的な投資です。

また、投資を始める際には、信頼できる会社選びも重要なポイントになります。新築ワンルームマンションの不動産投資なら、実績豊富なメイクスまでお気軽にご相談ください。

専門知識をもったコンサルタントが、最適な資産運用をサポートします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。㈱メイクスにおいては、何ら責任を負うものではありません。